Kompetencie a povinnosti správcu

Vzťah vlastníkov bytov a nebytových priestorov je detailne upravený zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Správa bytových domov je služba, ktorou si vy ako vlastníci bytov a teda spotrebitelia prostredníctvom správcu zabezpečujete správu svojho majetku. Je veľmi dôležité od počiatku vnímať správcu ako svojho obchodného partnera, ktorý Vám vie a chce pomôcť so správou Vášho majetku, od ktorého vy niečo kupujete a on sa Vám to snaží predať a nie ako svojho nadriadeného. Z ustanovení zákona a teda aj zo samotných zmlúv o výkone správy vyplýva vzťah podriadenosti správcu vôli a potrebám vlastníkov. V súčasnosti je stále na trhu veľa správcovských spoločností, ktoré svoje postavenie zneužívajú, čím priamo poškodzujú Vaše záujmy a rovnako Vás tým pripravujú o finančné prostriedky.

Medzi najdôležitejšie informácie o správcovi patrí:

Musí mať spôsobilosť vykonávať správu bytových domov v zmysle zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a teda musí byť zapísaný v zozname správcov. Naša spoločnosť v tomto zozname zapísaná samozrejme je.

Správca vykonáva všetky úkony vo Vašom mene a na Váš účet. Nenechajte sa zmiasť a nenechajte správcu vykonávať úkony voči tretím osobám v jeho vlastnom mene. Jednoducho si skontrolujete každú zmluvu, ktorú správca za Vás podpisuje tým, že preveríte či v hlavičke figurujete Vy ako vlastníci, alebo je tam len firma správcu.

Základom právneho vzťahu medzi Vami vlastníkmi a správcom je zmluva o výkone správy. Zmluva musí mať vždy písomnú podobu, jej obsah môžete ako obchodný partner pred podpisom pripomienkovať a upravovať po vzájomnej dohode oboch strán. Netreba zabúdať, že znenie zmluvy je záväzné pre všetkých vlastníkov v bytovom dome rovnako. Nie je možné, aby bol text zmluvy iný v každom byte. Zmeny v zmluve, jej schválenie alebo zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkom v dome. Správca je povinný zmluvu o výkone správy, prípadne jej zmenu doručiť každému vlastníkovi. Zmluva sa uzatvára na neurčitý čas s výpovednou lehotou minimálne 3 mesiace. S prevodom bytu prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Nový vlastník je povinný pristúpiť kúpou bytu k jestvujúcej zmluve o výkone správy.

Každý správca je povinný najneskôr do 31.5.2018 predložiť vlastníkom jednotlivo ročné vyúčtovanie  za predchádzajúci rok. V ročnom vyúčtovaní musia byť vyúčtované všetky Vaše platby za príslušný rok a reálne náklady jednotlivých energii, ktoré ste spotrebovali. Výsledok vyúčtovania je vždy preplatok alebo nedoplatok. Povinnou súčasťou ročného vyúčtovania je  správa o činnosti správcu za predchádzajúci rok za daný dom. V nej vidia vlastníci hospodárenie bytového domu ako celku, pričom v ročnom vyúčtovaní vidia len svoje náklady. Správca je taktiež povinný raz ročne predložiť vlastníkom vyúčtovanie fondu údržby a opráv.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome musia mať zriadení svoj vlastný účet v banke, kde platia úhrady za užívanie bytu. Vlastníkmi týchto účtov sú výhradne vlastníci bytov, nie správca. Správca je povinný viesť dva analytické účty. Jeden pre fond opráv a druhý pre služby.  Majetok vlastníkov, nie ja majetkom správcu. Správca nesmie využívať majetok vlastníkov na svoj prospech.

Správca je ďalej povinný dbať na ochranu práv vlastníkov bytov, zastupovať ich pri vymáhaní škody a vymáhať vzniknuté nedoplatky aj spôsobom dobrovoľnej dražby.

Správca je povinný umožniť každému vlastníkovi bytu na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu a vyúčtovania fondu opráv.

Správca je povinný minimálne raz ročne zvolať schôdzu vlastníkov, alebo vždy keď o to požiada minimálne ¼ vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Správca je povinný vypracovávať ročný plán opráv, kde sa zohľadní opotrebovanie bytového domu a kde navrhne výšku tvorby fondu opráv. Tento plán opráv musí byť zverejnený na bytovom dome do 30.11. kalendárneho roku.

Pri výberových konaniach je správca povinný dojednať najvýhodnejšie podmienky v prospech vlastníkov bytov. Dodávateľa prác si zvolia vždy vlastníci.

Vlastník nikdy nesmie splnomocniť správcu na akékoľvek hlasovanie.